źródło Karol Toporowski, www.hipotekaplus.pl publikacja 12-04-2010 13:36

Rozważając zakup mieszkania często zastanawiamy się, czy wybrać mieszkanie nowe czy używane. Oczywiście obydwie opcje mają zarówno plusy jak i minusy. Również na różne rzeczy należy zwracać uwagę wybierając mieszkanie: czy to z rynku pierwotnego czy wtórnego.

Lokalizacja

Każdy z nas przy wyborze mieszkania kieruje się innymi kryteriami. Dla jednych najważniejszą sprawą będzie lokalizacja, bliskość do centrum miasta, szkoły, przedszkola lub parku. W tym wypadku, jeśli weźmiemy pod uwagę również aspekt finansowy, lepszym rozwiązaniem wydaje się być mieszkanie z rynku wtórnego. Ogólnie im bliżej centrum, tym mieszkanie jest droższe, jednak rozbieżności są zdecydowanie większe w przypadku mieszkań nowych. Różnice w cenach metra kwadratowego potrafią sięgać nawet kilku tysięcy złotych. Ceny mieszkań z rynku wtórnego są zazwyczaj w tym przypadku niższe. Dodatkowo, kupując mieszkanie używane, dokładnie widzimy za co płacimy – sami możemy zaglądnąć w każdy kąt, ocenić stan techniczny mieszkania i całego budynku, poznać przyszłych sąsiadów (co nie jest bez znaczenia – w końcu są to ludzie obok których przyjdzie nam spędzić przynajmniej kilka najbliższych lat), zobaczyć co znajduje się w najbliższej okolicy (przestrzeń najczęściej jest już zagospodarowana i nie musimy się obawiać, że pod naszymi oknami wyrośnie nagle wielki hipermarket, jak może to mieć miejsce w przypadku mieszkań budowanych w nowych dzielnicach czy nawet w „szczerym polu”).

Stan techniczny

Oczywiście stan techniczny mieszkań nowo budowanych z zasady powinien być idealny (chociaż i tutaj mogą pojawić się jakieś wady konstrukcyjne). Ważna jest jakość materiałów przy użyciu których powstało mieszkanie. W przypadku mieszkań z drugiej ręki bardzo istotny jest wiek budynku: szczególnie ostrożni musimy być w przypadku mieszkań z wielkiej płyty budowanych w latach siedemdziesiątych lub starych mieszkań w kamienicach. Jakość materiałów używanych do budowy mieszkań w czasach PRL pozostawiała wiele do życzenia – ich żywotność jest stosunkowo krótka i może się okazać, że kupując mieszkanie teraz, za kilka lat czeka nas spory wydatek związany z generalnym remontem. Podobnie jest w przypadku kamienic: tutaj również poza kosztami związanymi z zakupem często czeka nas też kolejna inwestycja w remont. Jeśli kupujemy mieszkanie używane, to najlepiej takie wybudowane w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych lub później. Materiały użyte do budowy takiego mieszkania są dużo lepsze jakościowo co przekłada się na jego dłuższą żywotność.

Aspekty prawne

Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego, ponosimy większe ryzyko jeśli mieszkania jeszcze nie ma. Samo pozwolenie na budowę czy rozpoczęte prace nie gwarantują nam, że inwestycja zostanie ukończona a firma nie ogłosi nagle upadłości. W tym wypadku najlepiej sprawdzić ile ukończonych inwestycji ma na koncie deweloper, jak długo działa na rynku, czy wszystkie prace są wykonywane zgodnie z harmonogramem. Warto również sprawdzić KRS dewelopera, przejść się do sądu i zajrzeć do księgi wieczystej działki na której jest stawiany budynek, poczytać opinie o firmie na forach internetowych. Pamiętajmy również, że nie wszystkie banki finansują tak zwaną dziurę w ziemi: niektóre wymagają aby inwestycja była ukończona przynajmniej w 30% podczas gdy inne nie udzielą kredytu dopóki budynek nie będzie miał przeprowadzonych odbiorów technicznych. Bezpieczniej jest oczywiście kupować mieszkanie, które już stoi: przede wszystkim nie kupujemy kota w worku. Możemy sprawdzić, czy mieszkanie jest dobrze nasłonecznione, czy rozkład pomieszczeń nam odpowiada. Znacznie łatwiej ocenić te aspekty „na żywo” niż na podstawie planów które oglądamy w biurze dewelopera. 

W przypadku rynku wtórnego należy koniecznie sprawdzić księgę wieczystą (oczywiście jeśli jest założona – jeśli nie, zapytajmy o zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające możliwość jej założenia). Zwróćmy uwagę, czy nie ma w niej zapisów odnośnie użytkowania wieczystego lub służebności, gdyż praktycznie wyklucza to możliwość zabezpieczenia kredytu na takiej nieruchomości. Sprawdzamy też, czy nie ma zadłużenia w spółdzielni (większość banków wymaga zaświadczenia o braku jakichkolwiek zaległości w płatnościach) oraz czy osoba która chce nam sprzedać mieszkanie jest jego faktycznym właścicielem. Sporadycznie też zdarzają się stare wpisy hipoteki w księdze wieczystej. Jeśli będzie tak w przypadku mieszkania na które się zdecydujemy, koniecznie zażądajmy okazania dokumentów potwierdzających albo uregulowaną należność, albo upoważniających do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki.

Inwestycja?

A jakie mieszkanie wybrać gdy szukamy lokaty kapitału? Trudno znaleźć jednoznaczną odpowiedź na to pytanie. Z jednej strony łatwiej znaleźć mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji na rynku wtórnym (jeśli chcemy je wynajmować w przyszłości) – mieszkania bliżej centrum są droższe, nawet te w gorszym stanie technicznym. Jednak z drugiej strony musimy liczyć się z wyższymi kosztami amortyzacji, remontów. Mieszkania nowe z kolei mają zdecydowanie dłuższą żywotność, także wolniej tracą na wartości w stosunku do nieruchomości starszych.